某物业公司与3个小区46位业主物业服务合同纠纷调解案 ——多部门联动“靶向化解+源头治理”化解多个小区物业纠纷

某物业公司同时为某地3个小区提供物业管理服务。因各小区均存在拖欠物业费情形，自行催收无果后，某物业公司诉至法院，要求46名业主交纳拖欠的物业费，电梯、转供电和二次供水等设施运行费，并承担未按时交费的违约责任。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，3个小区均位于同一街道区划范围内，经征得当事人同意，委托小区所在街道的人民调解委员会进行先行调解，同时邀请住建局参与化解工作。

一、实地走访，完成“区情整理”。调解员实地走访涉案小区，重点了解物业服务整体情况，收集整理业主基本信息、居住情况及欠交理由。经梳理，业主拒交物业费的原因归为三类：主张房屋空置未享受物业服务；反映路灯监控等公共设施维修不及时；反映遭遇入室盗窃损失难以追回。

二、靶向施策，化解“争议焦点”。针对业主具体诉求，调解员开展以下工作：一是释法说理奠定调解基础。指导法官做好解纷辅导，为业主逐项分析物业费交纳的相关规定，释明物业服务的核心是“公共服务已提供”，而非“个体是否享受”，因此“房屋空置”并非拒交物业费理由。二是发挥示范效应。调解员主动对接其中10名公职人员业主，重点引导该部分业主理解足额交纳物业费与提升物业服务的关系，引导鼓励带头补交。三是针对“无理诉求”个别化解。针对个别业主因财物被盗拒交物业费的情形，调解员明确指出，物业公司只对公共财产负有管理职责，个人财物被盗并非因物业公司原因导致的，不能构成其拒交物业费的理由。四是针对个别业主提出“物业失职”的情况，如业主提出的公共设施未维修到位，物业公司主动提出可酌情减免物业费，并在一定期限内修理好“路灯监控”等公共设施，后续也将加强公共设施管理。最终，三个小区系列物业纠纷得以妥善化解。

三、多元联动，消弭“未诉隐患”。一是进社区普法，消除物业方面的法律困惑。指导法官利用双休时间进小区普法，分发宣传手册，普及物业相关法律规定及条例，现场答复法律咨询。二是“以案释法”，消弭未诉。街道干部、社区网格员充分发挥人熟地熟优势，用好46起已诉纠纷的调解结果，以身边人身边事为“活教材”，劝导其他未被诉的欠费业主与物业公司理性磋商，厘清权责边界。三是延伸职能，督促物业公司优化服务。住建部门积极调研小区物业费定价情况，要求物业公司公开物业费用收支，并督促物业公司优化服务，对物业服务瑕疵限期整改。

某物业公司与46位业主均达成和解并履行完毕。

本案系业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷，物业公司同时起诉多个小区欠费业主，“化解已诉”只能解决矛盾的冰山一角，关键要做到“消弭未诉”。本案中，法院收到案件材料后，全面做好排查工作，将所涉三个小区的物业纠纷一揽子开展委托调解工作。街道人民调解员充分发挥人熟地熟优势，完成各小区情况调查，并梳理业主不交纳物业费共性问题和个性问题，因事施策。调解过程中，法官发挥指导调解职能，积极开展释法明理，帮助找准业主与物业公司的权利义务边界，针对业主认识偏差做好法律释明，指导调解员找准调解突破口。调解员积极促推双方磋商，并通过对业主情况进行调查，发挥公职人员业主示范带头作用，以公职人员业主为突破口开展促和工作。住建局依法履行行业主管部门职责，规范物业公司日常管理，督促物业公司加快整改，优化服务。已诉案件成功化解后，法官指导调解员会同相关单位用好示范调解“活教材”，精准带动未成诉纠纷批量化解，合力实现3个小区物业纠纷的靶向化解与源头治理，助力构建和谐社区环境。