某营业部与宋某等50户业主承揽合同纠纷调解案 ——综治中心统筹“法院+住建”解决住房专项维修资金使用争议

某小区某栋四个单元共有50户业主，多次向物业公司反映外墙渗水问题。鉴于案涉房屋已过质保期，物业公司与业主委员会代表商议后，提出通过申请住房专项维修资金方式解决外墙防水维修问题。该提议获得34户(超过2/3）业主同意后，物业公司联系了某营业部组织施工队进驻小区进行外墙防水维修。事后，因部分业主提出防水工程存在质量问题，部分业主不同意使用住房专项维修资金支付工程款。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，经释明综治中心职能作用并征得当事人同意后，由综治中心统筹入驻的法院和住建部门联合开展先行调解工作。

一是“一户一档”摸排，找准核心争议。住建部门调解员历时30天，拨打200余通电话，逐户倾听业主心声，以“一户一档”形式，全面记录业主对外墙渗水及维修情况的反馈。50户业主中，18户业主主张工程质量有问题，其中5户要求返工重作，13户要求核减工程款。另有19户业主在充分了解住房专项维修资金性质后表示不同意动用住房维修资金支付工程款，认为外墙渗水应由物业公司或开发商负责维修，仅13户业主对支付工程款无异议。调解员依据摸排情况确定核心争议为：1.外墙防水维修工程款能否使用住房维修资金支付；2.工程量与质量如何认定。

二是“双重释法”引导，厘清权责边界。通过“法院+住建”双重释法说理，引导19户持反对意见的业主同意动用住房专项维修资金维修外墙。一方面法官做好《民法典》《住房专项维修资金管理办法》等相关法律规定的释法析理，明确施工队应按约完成施工并保证质量，若防水质量不达标，应承担修复或赔偿责任。施工完成后，业主应依约承担工程款支付责任。另一方面，调解员以“维修资金取之于民用之于民”为切入点，结合已申请使用维修资金的案例，释明专项维修资金是专项用于住房共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。案涉小区争议单元房屋已过质保期，外墙属于业主共有部分，具备住房专项维修资金使用的前提条件。

三是“专业勘验”促修，夯实解纷基础。住建部门防水专业人员两次组织业主代表、施工方进行现场勘验。第一次现场勘验重在督促某营业部逐一标注防水维修中的隐蔽未达标点位，并制定整改方案。第二次对某营业部整改后的工程重新组织业主代表、施工方进行现场验收，以看得见的方式推动防水维修工程修复达标。

四是“自愿协商”定分，规范履行止争。综合考量施工方进场前，部分业主对住房专项维修资金的使用不知情，且某营业部防水施工质量未达标存在渗漏隐患等情形，业主与某营业部平等协商后，业主同意使用住房专项维修资金支付60%工程款，某营业部自愿放弃剩余40%工程款，并不再承担外墙防水质保责任。住房专项维修资金的发放，由住建部门全程监督，确保维修资金专户直接拨付至施工方；同时建立“维修资金使用公示制度”，在小区公告栏及业主群公示资金使用明细，接受全体业主监督。最终，该纠纷得以妥善化解。

各方达成和解，宋某等50户业主向住建部门申请使用住房专项维修资金支付60%工程款，住建部门从各自商品房专项维修资金账户中直接划扣给某营业部。某营业部自愿放弃主张剩余40%工程款，对案涉单元外墙防水工程亦不再承担质保责任。

本案系因小区单元楼外墙漏水维修，启用住房维修资金支付工程款引发的纠纷，涉及业主人数多、专业性强。本案中，在综治中心统筹协调下，由“法院+住建”按照“摸排事实+法院指导+专业勘验+监督履行”四步工作法，联合开展纠纷化解工作。调解过程中，法院充分发挥指导调解职能优势，重点围绕资金使用是否经三分之二以上业主表决通过，外墙维修质量保障与责任界定等问题释法析理，引导争议业主充分凝聚解纷共识，同时明确施工质量未达标的责任承担。住建部门充分发挥专业优势，把好住房专项维修资金使用条件关，组织专业勘验队伍守好防水工程质量关。共同夯实调解基础后，充分尊重纠纷主体意思自治，在争议各方平等自愿协商基础上达成一致解决方案。解决方案达成后，住建部门发挥监管职能，建立全链条闭环履行路径，促使防水维修工程修复达标、工程款给付到位，最终纠纷得以实质性解决，切实保障双方当事人合法权益，做到案结事了人和。