甲公司与乙公司、某小区40余户业主物业服务合同纠纷调解案 ——“法院+住建+街道（社区）”联动化解 新旧物业公司交接及业主欠交物业费纠纷

甲公司为某小区提供物业服务近20年，与小区业主在公共收益收支、电梯维护、绿化养护等方面产生较多矛盾。2025年6月，小区召开业主大会，决定解聘甲公司，选聘乙公司。甲公司认为其前期投入尚未收回，提前解约将面临损失，且担心乙公司进场后其无法再向业主催收欠交的物业费。因此，一方面拒绝配合完成新旧物业公司交接，一方面诉至法院，要求40余户业主交纳拖欠的物业费。

法院收到起诉材料后，综合考虑小区新旧物业公司交接背景，征得当事人同意后，委托特邀调解员开展调解，并邀请住建、街道办事处、社区居委会参与，同时引导乙公司加入调解，在法官指导下开展一揽子化解工作。

一是“走访+辅导”，同步完成情况梳理，引导形成合理预期。调解员在法官指导下，联合住建部门及社区的工作人员，通过上门走访、查阅台账、实地勘查等方式，收集业主基本信息、居住情况及欠费理由，核实甲公司前期运营成本与服务现状。同时，做好释法析理：一方面向业主代表释明，依据《民法典》第944条规定，业主不得随意拒交物业费，但可因服务瑕疵主张减免；另一方面向甲公司指出，依据《民法典》第943条、第949条，业主大会解聘决议合法，其负有公示公共收益和配合交接的义务。

二是“聚焦+联调”，围绕争议焦点，明确复合争议解决路径。调解员在前期走访梳理基础上归纳出案件争议焦点：小区公共收益不透明；欠交物业费如何依服务质量调减；新旧物业公司交接如何解决前期投入补偿。在此基础上，开展联合调解：住建部门发挥专业优势，明确物业公司交接的行业标准与流程，指导甲公司对公共收益及前期投入损失进行核算；街道办事处及社区居委会发挥群众工作优势，引导业主消减对立情绪，积极履行交纳物业费义务，理性商讨甲公司服务质量不达标的减免比例。

三是“整改+跟踪”，夯实实质解纷基础，源头预防衍生争议。调解员与住建部门、街道办事处、社区居委会组建联合工作小组，建立整改跟踪机制，持续关注小区公共收益及前期投入结算进度、物业服务质量核减比例商讨进展，及时在各自职能范围内为争议各方提供必要协助。业委会积极倡议业主依法交纳物业费。经各方共同努力，甲公司同意减免10%物业费，并公示小区公共收益明细等信息。最终，各方就物业费交纳等事宜达成一揽子解决方案，小区物业服务实现平稳过渡。

各方达成调解协议：业主欠甲公司的物业费统一按减免10%标准交纳；乙公司向甲公司支付5万元前期投入补偿款；甲公司在15日内完成物业服务资料、设施、公共收益结余的移交并退场。

本案形式上看是物业公司要求业主交纳物业费，实质包含了新旧物业服务公司交接争议，涉及物业公司交接、公共收益返还、欠交物业费减免、前期投入损失补偿、小区物业服务停摆等问题，具有主体多元、诉求交织、矛盾易衍生升级、与业主日常生活质量息息相关等特点。如果“就案办案”，易引发“案中案”“案生案”等连锁反应，不利于纠纷实质化解。本案中，法院邀请住建、街道、社区等相关单位共同参与，构建“属地政府协调、基层组织疏导、法院释法、住建明标”的协同解纷机制，实现基层解纷资源的优化配置，推动新旧物业公司、业委会、业主之间复合纠纷的统筹化解。调解过程中，法院指派法官指导调解，针对争议焦点进行法律释明，明晰各方权利义务，引导争议各方在法律框架内协商，确保调解工作方向正确、协商依法。住建部门发挥行业主管部门专业优势，明确物业公司交接流程与核算标准，指导物业公司依据行业规范对公共收益及前期投入完成核算，进一步提升了争议解决的公信力。街道、社区充分发挥群众工作优势，疏导对立情绪，动员业主依法履行交纳物业费义务，跟踪推动协商内容落地。最终，通过四方合力，纠纷实现“一揽子”调解并实质履行到位，做到案结事了人和，有效维护社区和谐。