当“串串房”避无可避,租房人该如何维权?

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中国妇女报全媒体记者 张萌

近期,多地出现的“串串房”乱象引发公众广泛关注。由于住房需求高涨,一些民房摇身一变成为房租翻倍的精装公寓,看似精致,实则“有毒”。

精美装修、家具崭新、价格低廉的出租公寓背后,隐藏的可能是甲醛等有害物质超标的“有毒”房,这样的房屋被称为“串串房”。炒房客以低价收购旧房子或者毛坯房,用极度节省成本的方式对房子进行装修,之后作为精修房高价租售,因甲醛等有害物质含量极高,成为危害租客们健康的隐形杀手。

《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示,中国有近2.6亿租房人。但租房路上总会遇到各种各样的问题:不靠谱的中介,“表里不一”的“串串房”……对于许多打工人来说,租房就是他们踏入社会的第一课。

那么,在租房时怎样能避免租到有害物质超标的“串串房”?如果不慎租到了这种房子,该如何维护自己的权益?

防不胜防的“串串房”

2022年6月,刚刚毕业的何静通过房屋中介爱居公司看中一套56平方米的房屋,该房屋地理位置优越、装修风格精美,更有吸引力的是月租金比市面上同等面积的房屋要便宜好几百元。于是何静决定租下这套房屋,并与爱居公司签订《北京市房屋租赁合同》,约定租期为2022年6月至2023年6月,每月租金5200元,押金5200元,按季度支付。当天,何静将3个月租金及押金支付给了爱居公司。次日,何静就欣然入住了。

本以为租到了心仪的房子,没想到却是噩梦的开始。入住半个月后,何静时常感到头痛,并出现过敏及呼吸道不适等症状。经与爱居公司沟通后,何静委托鉴定机构对屋内的空气质量进行鉴定,结果让何静大吃一惊,该房屋甲醛、苯、总挥发有机化合物TVOC不符合标准。于是何静要求解除合同,退还全额租金。

2022年7月,何静搬离该房屋,并将钥匙交还给爱居公司。但是爱居公司拒绝了其全额退款的要求,认为何静是因为自身的原因提前解除租赁合同,仅同意退还剩余租金。因与爱居公司协商未果,何静将爱居公司诉至法院,要求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2022年7月解除,爱居公司返还房屋租金15600元、押金5200元,共计20800元。

爱居公司辩称,不认可何静主张的甲醛超标鉴定结论,2022年8月,公司又找专业机构重新做了鉴定,报告结果显示是合格的。何静提前解约行为构成违约,应按合同约定扣除其押金作为违约金,仅同意退还何静预交的剩余两个月租金。

出租房有害物质超标,中介公司违约

法院经审理认为,何静和爱居公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属有效。双方均应当根据合同约定履行自己的相应义务。根据合同约定,爱居公司应当交付符合正常使用要求的房屋。

根据何静提交的检测报告,爱居公司交付的涉案房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发有机化合物不符合标准,不符合正常居住条件,爱居公司已构成违约,何静有权依法解除租赁合同,爱居公司主张何静构成违约于法无据,应退还押金5200元。

关于何静主张爱居公司退还全额租金,法院经审理认为,合同解除后的剩余租金,爱居公司应予退还,爱居公司对此不持异议。就合同履行期内的租金,虽然涉案房屋内空气不合格,但涉案房屋仍具有一定使用价值,何静在合同存续期间仍获得部分居住使用利益,故爱居公司对上述期间的已付租金仅负部分返还义务,返还金额由法院综合考虑室内空气质量不合格的程度、何静实际遭受的损害后果、居住时间的长短、何静的年龄及健康状况等因素酌情判定为2000元。

最终,法院判决何静与爱居公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2022年7月解除,爱居公司退还何静押金5200元,租金12400元,共计17600元。

北京市海淀区人民法院法官杨晴表示,本案争议的焦点在于何静提交的检测报告结论不被中介公司认可。本案中,何静提交的检测报告虽系其自行委托,但检测机构具有相应资质,且爱居公司未提交证据证明该次检测程序、方法、依据等存在瑕疵等其他足以推翻该检测报告的相反证据。爱居公司再次委托鉴定时,何静已搬走,被鉴定对象的客观条件已发生变化,鉴定结果的准确性无法保证,因此法院对何静提交的检测报告予以采信。

“中招”容易维权难

中国妇女报全媒体记者在采访中发现,在现实生活中,租到“串串房”的多是刚毕业的学生或从外地到城市打拼的年轻人,他们本身对“串串房”缺乏了解,同时受工作、生活条件等多种因素限制,被坑后往往维权困难,有的经过艰难维权也只是要回了租金。

对此,内蒙古尊恒律师事务所律师张跃飞表示,如果承租的房屋存在甲醛超标等问题,对承租人的健康造成伤害,承租人可以用甲醛检测报告为证据与房东进行协商,要求其采取补救措施或解除租赁合同。此外,承租人有权要求退回剩余的租金,并要求房东支付违约金。如果协商不成,承租人可以向消费者协会投诉。

张跃飞认为,如果承租人是通过中介机构签订房屋租赁合同的,根据民法典规定,中介机构在签订合同前,应当根据其专业知识,仔细检查房屋及其设施的相关情况,并如实将相关情况向租客进行汇报。在此过程中,如果中介机构发现房屋存在安全隐患而故意隐瞒不告知承租人,由此对承租人造成健康损害的,中介机构应退还租金,并根据其过错程度对承租人的损失承担一定的赔偿责任。

民法典第五百六十三条第一款第四项规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;第五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

杨晴提醒各位租客应增强法律意识,在租房时要擦亮眼睛,尽量选择信誉好、质量可靠的房屋中介机构。遇到装修家具崭新,价格却低于正常标准的房屋要提高警惕,可以使用空气质量检测仪、试剂盒等工具,在租房前进行测试;在签订租赁合同时,可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定;如果不慎租到有害物质超标的房屋,则出租人因未交付符合居住条件的房屋构成违约,承租人可以依法解除合同;同时,承租人要注意保存好证据,必要时可委托专业鉴定机构对房屋空气质量进行鉴定,以便维权。

张跃飞告诉记者,保障租房客健康安全,出租房不能存在甲醛等有害物质含量超标情形,是房屋中介机构和房东的法定义务,也是其不可突破的基本底线。因此,遏制“有毒房”进入市场需要标本兼治,关键是要靠监管填“坑”。

首先,加强对房屋中介机构的监管,中介机构必须取得相应的资质认证,并定期接受相关部门的检查。对于违规操作的中介机构,要依法予以惩处。其次,住建、市场监管等部门应强化联合执法,加大对出租房的巡查力度,严格环保执行标准,不定期进行室内空气质量抽检,对空气质量不合格出租房房源要强制整改。第三,构建透明的出租房健康安全信息披露制度,应明确要求房东或中介房屋出租前要提供权威检测机构出具的室内空气质量检测报告,充分保障租房客的知情权和选择权。

来源:中国妇女报

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