原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼 ——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案

基本案情某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司认为，某小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例的规定，…

基本案情

某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司认为，某小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例的规定，起诉请求确认该决定无效。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。法律之所以规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权对共有部分享有共同管理的权利。对于涉及共同管理的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益不受侵害。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，故根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，某物业公司不是该小区业主，不受业主大会决定的约束，与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系，故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。最终裁定：驳回某物业公司的起诉。

典型意义

业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权、实行业主自治的重要方式。作为业主自我管理的权力机关，业主大会作出的决定对业主具有法律约束力，并不直接约束业主以外的主体，故并非小区业主的物业服务人没有诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的必要性和实效性。如果原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失的，可以依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定另行主张。生活中，有的物业服务人被解聘后，试图以请求确认业主大会决议无效或者撤销的方式推翻业主大会决定，否定业主共同意志。本案明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，具有规则指引作用，有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。